新加坡房产政策趋势

新加坡住房价格继续下滑，但另一方面需求急剧上升。住宅制造商的情绪也在改善，部分放宽了市场冷却措施。根据城市重建局 (“市建局”)，私人住宅物业指数在二零一一年第一季下跌2.77%，连续第十三季同比下跌 。下面小编就来给您介绍一下新加坡房产政策趋势。

在最近一季度(即2017年第一季度季度)，住宅价格下跌0.36%(-0.56 %%，通胀调整)。

所有地区的房价都下跌：

在 中央区(CCR) ，不落地私人住宅物业的价格下降了1.9%(-2.6%的通胀调整后)，至2017年第一季度。

在 中区其他地区，房地产价格同期下跌2.5%(-3.2%通胀调整)。

在 中部外部地区，房屋价格在2017年第一季下降了2%(通货膨胀调整为2.6%)。

根据Savills的数据，高端非落地房屋价格在2017年第一季度环比下滑了0.2%，平均每平方米2,254新加坡元(约合1,631美元) 。

房价持续下滑是政府慎重考虑的结果。在全球经济危机之前和之后，新加坡的房地产市场激增，新加坡经历了令人惊讶的过热市场。住宅物业价格指数在2010年第二季度仅有一年的空间上涨了38.2%(通胀调整了34%)。

新加坡政府明智地开始采取步骤，当这些事实证明不够的时候，采取了进一步的措施。

2012年10月，将抵押贷款期限限制为35年，并将贷款价值(LTV)比率降低至30%以上的贷款(或超过65岁的贷款)。这只是十轮物业市场冷却措施中的第一轮。

然后，卖家的印花税(SSD)在购买一年内出售的自有房屋上引入。稍后，印花税向上修订，所征收的所有者占用房屋的征税在一年内以销售价格的16%征税。其持有期由一年增至四年。在随后的几轮中，LTV比率下降，最低现金预付款增加。

尽管采取了这些措施，房价持续上涨。第六轮新增住房贷款上限为35年，35年以上现有贷款面临更严格的LTV比率。在第七轮政府中，政府修订了附加买方印花税(ABSD)，将永久居民(PR)首次 住宅物业购买的增幅从5%提高到7% ，新加坡人的 第二次 住宅购买增加。

这导致一年内销售交易下降23.5%，但价格持续上涨，直到2013年底。

第八，九，十轮市场冷却措施。

过去3年，楼价下跌11%，证明这些降温措施是有效的。

自2017年3月11日起，政府部门放宽了市场冷却措施，作为对销售活动缓慢和经济增长疲软的呼声的回应。

现在，卖方在购买三年之后，从四年起，印花税现在可以支付，每一级的税率都减少了4%。新购买价格在购买后第三年销售的物业的4%，到第一年销售的12%。

总的偿债比率也有所缓解。贷款义务不能超过总收入60%的要求，不再适用于贷款(LTV)比率为50%以下的按揭贷款。

仲量联行(JLL)的OngTeckHui先生说：“放松政策可能被视为冷却措施的开始，预计这将导致更多的买家回到市场。“买家会认为市场是触底，希望价格回升。”

结果，市场情绪有所改善，需求强劲增长就证明了这一点。根据城市重建局的统计，新增私人住宅单位在2017年第一季度的销售额比上年上升了一倍多，达到二千九百六十六间 。虽然其他因素，如低利率和较实惠的房价，也促使近期销售额大幅增长。

尽管政策逆转，但很多本地物业专家认为，短期内，房地产市场的宽松政策依然不大可能。

ERA Realty网络新加坡的 Eugene Lim表示：“政府正在采取一个循序渐进的方法，以免在过去三年中取消稳定的努力。“我不认为进一步宽松将会如此快。

据当地一些地产专家介绍，新加坡房屋市场预计在未来几个月会进一步改善，因为许多投资者被引进市场。

OngTeckHui表示：“随着交易量的增加和不同市场价格的涨幅呈现温和上涨或下降的趋势，私人房屋销售市场似乎在未来几个季度呈现触底反弹，只要投资者保持正面，并且阻止重大的外部冲击。

根据贸易和工业部的统计，新加坡的经济在2017年第一季度比前一个季度增长了2.5%。经济预计今年将增长2.2%，2016年增长2%，2015年增长1.9%，2014年3.6%，2013年5%，2012年3.9%，2011年6.2%，2010年15.2%根据国际货币基金组织。

区域物业价格变动

这些是一些主要住宅开发项目的价格(根据 第一太平戴维斯第一太平保险 报告)：

在Clement Canopy，位于OCR的Clementi Avenue 1，价格范围从每平方米1,187新加坡元(US $ 859)到1,501新加坡元(1,086美元)。2017年第一季度

在Grandeur Park Residences，位于OCR的Bedok South Avenue 3，价格范围从每平方米970新元(US $ 970)到1,592新元(US $ 1,152)。

在位于OCR Choa Chu Kang Avenue 5号的iNz Residence(EC)，价格范围从每平方米689元(US $ 499)到843新元(US $ 610)。

在PLQ的Park Place Residences，位于RCR的PayaLebar Road，价格范围为每平方米1,579新元(US $ 1,143)至2,184新加坡元(1,581美元)。

需求急剧上升、新加坡住宅出售

新加坡的住宅需求现在急剧上升。根据市建局的统计，2017年第一季交易量同比增长83%至5,202个。

未完成私人住宅物业销售同比上升93%至二零一一年第一季度的2,619个单位。

私人住宅物业完成量同期增长近六倍，达到343个单位。

分销额同比下降20%至70单位。

同季销售额同比回落62%至2170套。

需求因地区而异：

在 中央区，房地产销售在第一季度2017同比上升了25%，至729台。

在 中部地区，2017年第一季度的销售额同比增长了一倍多，达到一百五十九个单位。

在 中部外部地区，销售同比增长92%至2964台。

利率非常低、新加坡涨价

90年代后期，住房贷款利率大幅下降。从1998年的8.07%的平均水平来看，2014年15年期住房贷款利率下降到2.93%。

根据马来西亚证券交易所统计，2015年15年期住房贷款利率在2015年上升至3.22%，至2016年为3.41%。然而，到2017年4月，平均住房贷款再次下滑至3.16%。

新加坡的贷款利率在过去十六年一般保持稳定。目前，主要贷款利率为5.28%，为2014年1月以来的5.35%，而之前为2008年1月以来的5.38%。由于像大型企业一样，银行最好的(主要)客户对利率变动相对没有弹性，调整了主要贷款利率对通货膨胀影响微乎其微。因此，主要贷款利率保持稳定。

另一方面，住房贷款利率虽然与主要贷款利率(PLR)有关，但由于住房借款人对利率变动较为敏感，因此更频繁地进行调整以控制通货膨胀。资金有相当大的影响。可变利率抵押贷款主导新加坡市场，使利率变动对抵押贷款家庭产生快速和戏剧性的影响。

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